北海道で収益不動産を持つなら区分所有と一棟経営どちらがいい？

不動産投資の収益の仕組みは、収益不動産に入居者が入って家賃を支払ってもらうことに立脚します。

そのため入居不動産に十分な価値を見出せなければ、入ってくれる人はいません。

そこで疑問になるのが、北海道の収益不動産を経営する場合、区分所有にメリットがあるのか、一棟経営の方がよいかです。

これは北海道での不動産投資での経営の明暗を決めるので、非常に重要なテーマとなります。

北海道では一棟経営と区分所有ではどっちが得か

結論から言うと、北海道に収益不動産を持つ場合では、一棟経営に軍配が上がります。

その理由を考えるために、最初に不動産投資の利回りについて考えてみましょう。

不動産投資の収益は一般的に利回りの大きさでメリットの有無が判断されますが、これは基本的に家賃収入と投資金額と必要経費によって決まります。

計算式としては、トータルの家賃収入から必要経費を差し引き、その値から投資金額で割ることで求められます。

その場合の必要経費には、例えば収益不動産のメンテナンス費用や不動産管理会社に支払う費用など、メインとしては収益不動産のランニングコストが該当します。

そこで実際的な利回りの計算をしてみましょう。

計算条件として、収益不動産からの家賃収入が年間で150万円、必要経費のトータルが50万円、そして投資金額が2000万円と仮定します。

そうすると、利回りは最初に年間の収入と必要経費を合計して200万円となって、その値を投資金額の2000万円で割ります。

そうすると値は0.1となり、利回りは10パーセントと算出できるのです。

この関係式を見ると、収入の多いほうが利回りを算出する上では有利となり、そして投資金額を抑えた方が利回りが小さくなって来ます。

そこで思い出したいのが、なぜ北海道では一棟経営の方が良いかということです。

これは家賃収入の大きさから判断されます。

そうなると、利回りを考えると一棟経営にメリットが多く見出せるのです。

なぜ一棟経営にメリットがあるか

まず収益不動産を一棟で持っていることのメリットについて考えてみましょう。

収益不動産として、例えばマンションを考える場合でも、北海道の場合では家賃レベルをある程度にしろ抑えてあげなくては、入居希望者が現れることは考えにくいです。

というのも、今の建築技術を考えるならば、マンションの方がアパートよりも高額な家賃が見込めるといった考え方は実に怪しくなっています。

アパートとは言っても、設備的にはマンションに決して引けを取らないからです。

確かにマンションは鉄筋コンクリート造となるため、断熱性や遮音性に優れて快適な生活環境を入居者に提供することができます。

しかし、最近のアパートも建築技術が進み、入居者に快適な生活を提供し、それが場合によってはマンションを上回ると言っても過言ではありません。

それではマンションに入居者を呼び込むためには、どのような方策が有効になるでしょうか。

その答えのひとつが、家賃を抑えることです。

入居者が不動産屋で最初に見るのが、物件の家賃がどのレベルか、と考えられるからです。

そして、その場合には入居者の入る物件をいくつも持っていた方が、収入の面から考えると非常に有利になることが考えられます。

確かに一棟の不動産を持つことは、投資金額が大きくなるので、リスクが大きく思えてしまいます。

しかし、実際的な不動産投資の利益を考えるならば、北海道の地理的条件からするならば一棟経営の方にメリットがあると言えます。

ビジネスに収益を求めるならば、一棟経営を取る方が得策でしょう。

なぜ区分所有にデメリットがあるか

ところで、それでは区分所有はデメリットが多いのでしょうか。

これは、収益を考えた時に金額が小さくなってしまうので、ビジネスとしての美味しさが無いことも考えられますが、特に北海道のように高いレベルの家賃を期待するのが難しい場合、空室の問題が非常に大きくなってしまい、致命傷にまで発展する場合があるからです。

家賃が低い不動産投資は、ある意味において薄利多売のビジネスに似ています。

ちょうど小さい利益を積み上げて行くイメージと言えるでしょう。

ところで、その物件の入居者が退去した場合、あるいは入居者がなかなか入らない場合はどうなるでしょう。

収入の全部が無くなってしまうのです。

区分所有の収益不動産の怖い点は、実際に空室の発生であった場合、収入が完全に閉ざされてしまう現象なのです。

更には、家賃を抑えなければならない収益物件としても、それなりに購入価格は大きくなります。

そのために利回りが低レベルになりやすいのに、空室などが発生した場合には痛烈なダメージとなってしまうのです。

そして、この点をもっと言うならば、一棟経営の場合は部屋の数の分だけ空室のリスクを分散することができますが、区分所有の場合だと一室しかないので、完全な赤字となってしまうのです。

区分所有の場合は確かに規模も小さいため、不動産管理も難しくない利点もあります。

そして少額で始めることも可能となります。

しかし、リスクを考えるならば一棟経営には勝てないことを覚えておきましょう。