北海道で購入を検討｜収益不動産の評価が重要な理由

日本で一番大きな都道府県である北海道で、収益不動産を購入する場合には、不動産の評価が重要になります。

利回りがよく投資した資金をいち早く回収しなければ、投資の旨味がなくなるからです。

ではその収益不動産を購入する場合、その評価方法には一体どのようなものがあるのでしょうか。

ここでは主な2つの方法を、見ていくことにしましょう。

そして北海道ならではの、不動産購入時の注意点も同時に見ていきましょう。

積算評価で収益不動産を評価する

積算評価とは、簡単に言うとその物件の担保価値のことです。

別の言い方では原価方式とも呼ばれています。

積算評価の場合には以下のような式で求めます。

積算評価＝土地の評価額＋建物の評価額

土地の評価額とは、毎年7月に公表される路線価に、土地の平米数をかけて計算します。

例えば路線価が20万円で、土地が200平米だとすると、20万円×200平米＝4000万円というふうになります。

建物の評価額は、建物の延べ床面積×再調達価格×（残存年数／法定耐用年数）で計算します。

建物の再調達価格とは、今現在その物件を建てた場合の1平米の費用のことです。

再調達価格は木造ならば15万円、鉄骨ならば17万円、鉄筋コンクリートならば20万円です。

ただし金融機関により若干異なることがあります。

法定耐用年数も構造により異なります。

木造ならば22年、軽量鉄骨ならば19年で、重量鉄骨の場合には34年です。

鉄筋コンクリートの場合だと、47年の長期間になります。

残存年数とは減価償却年数の残りの年数のことです。

例えば築10年の木造の物件ならば、残存年数は12年になります。

築18年の鉄筋ならば、残りは29年というふうに計算します。

積算評価はこのように計算して、投資用収益物件の評価額を算出するのです。

ただし収益物件の場合には、一般の住宅とは違い家賃収入が発生します。

その為に積算評価よりももう一つの評価法である、収益評価を利用した方が良い場合もあります。

収益評価を利用して計算してみる

ここではもう一つの評価方法である、収益評価を見ていきます。

収益評価とは、その物件から得られる家賃収入から評価する方法です。

収益還元法とも呼ばれています。

しかし物件は常に満室ならば良いのですが空室が出た場合、空室率である20パーセントから、25パーセントくらいを考慮に入れて計算します。

例えば、年間の満室家賃収入が1000万円であったとしても、空室率を20パーセント考慮すると、年間家賃800万円で計算します。

式に当てはめてみると以下のようになります。

満室の収入×80％＞金利＋数％の返済額

金融機関からローンを借りた場合には、金利と元金の両方を返済しなくてはなりません。

しかし余裕を持たせるために、元金の数％を金利に加えた状態で計算します。

金融機関はリスクヘッジのために、このようにするのです。

収益評価とはこのように計算をします。

収益評価で計算するためには、家賃収入や経費、還元利回りなどの色々な情報を集めなくてはなりません。

そのために作業はやや手間のかかるものになります。

さらに収益評価は、直接還元法とDCF法の二つに分かれます。

基本的には直接還元法で計算した方がわかりやすいので、初心者向きです。

しかしDCF法は計算式が非常にややこしく、難解であるために初心者は直接還元法を利用した方が良いでしょう。

北海道の収益不動産を購入するために、金融機関の融資を利用する際には、この2つの評価方法の両方を重視した方が良いでしょう。

北海道の収益物件を購入するときの注意点

北海道で収益不動産を購入する場合には、本州や四国、九州とは違う点がいくつかあります。

まずは北海道は大変広い土地です。

ですから購入する場合には、人口が集中している地域を選ぶようにします。

当たり前の話ですが、これはとても重要です。

全く人のいないような過疎地域に物件を購入した場合には、物件価格は安くても、住んでくれる人がなかなか見つからない場合があります。

もう一つは、北海道の収益不動産を自分で管理する場合には大変であるという事です。

管理会社に任せてしまえば良いのですが、北海道という土地柄、自主管理は実に大変な作業になります。

もし入居者からのクレームでその物件に行く場合にも、車で数時間もかかるような場合もあります。

そのようなことがあっては大変です。

ですから管理会社に管理を任せる方が良いでしょう。

それ以外にも北海道は冬場になると雪が降ります。

土地によっては大変な量になることもあるでしょう。

そのようなこともリスクとして考えなくてはなりません。

それは除雪作業であったり、雪による重みで物件が破損するなどのリスクもあるという事です。

以上のようなことを踏まえて、北海道の収益物件の検討をしてみましょう。

金融機関から融資を得る時には、今回紹介した積算評価と、収益評価の両方をきちんと計算することも大事です。

人口の動向や家賃収入、その物件の置かれた環境などをきちんと考慮したうえで、北海道の収益物件を探してみてください。