北海道で収益不動産購入時に必要な費用って？

賃貸アパートやマンション、テナントビルなどの様に、毎月決まった家賃収入を得られる不動産、物件のことを収益不動産と言います。

マンションを購入したとして、自分で住んで生活をする場合は収益を生み出すことはありませんが、他人に貸し出すことで家賃収入を得ることができるためその物件は収益不動産となります。

資産をどうやって増やしていくか考えた際、有効な資産運営の手段の一つと言えます。

北海道で収益不動産の購入を考えている場合

北海道の都市部、特に札幌市には多くの賃貸物件があります。

東京が本社の企業がテナントビルを借りて支店を構えているケースも多く、収益不動産を持とうと考えている人にとっては狙い目の地域かもしれません。

実際に最近では会社勤めをする傍らで、副業的に家賃収入を得ようと収益不動産を取得する人も増えています。

その背景には終身雇用制度や退職金制度の崩壊、また年金制度への不信から老後のための預金は自分で確実に蓄えておかなければならない、という危機感があるように思います。

これは北海道に限ったことではなく全国的にも広がっている現象です。

始めるなら早い方がいい、とすぐにでも収益不動産を探し始めたい方も多いかもしれませんが、購入する際には物件そのものの費用だけではなく、その他様々な費用が発生しますのでその点をしっかりと把握しておく必要があります。

契約時に必要なお金として一般的には売買手数料や印紙代金、不動産登録免許税と併せて不動産登記手数料も発生します。

また不動産のオーナーとなった日からの日割り計算で固定資産税と不動産取得税を支払う義務が生じます。

火災保険料もかかりますが、賃貸物件の場合は借主に負担してもらうこともできますね。

大体の相場として物件の売買金額の7％~10％くらいの金額が必要経費としてかかってくるようです。

5000万の物件であれば350万～500万はかかるということになります。

決して安くはない金額ですので事前の準備が必要です。

購入したら終わり、ではない？その他の諸経費

無事に物件を取得できたとしても、当然ですがそれだけで黙っていても家賃が入ってくるというわけではありません。

物件に対して毎年かかってくる費用もあるので、その点も把握しておく必要があります。

まずは固定資産税で、契約時には日割りでしたが、その後は毎月納付義務があります。

維持管理費については共益費という名目で入居者から毎月集めることは出来ますが、その範囲を超えた大きな修繕や工事が発生した場合は当然オーナーが負担することになります。

また、入退去時には室内の清掃やメンテナンスをするのに費用が発生しますが、場合によってはこちらも入居者に一定額を負担してもらうことも可能です。

さて物件を購入後に最も困るのが借り手がつかずに家賃収入が入ってこない、ということです。

この問題をクリアするにも費用がかかります。

物件の近隣にある不動産会社に依頼して入居者を募集してもらうのが一般的ですが、当然募集の手数料がかかってくるからです。

また、同じく不動産会社に物件の管理や入居者とのやり取りを代行してもらう場合はその手数料がかかってきますので、その分を見込んで家賃設定をする必要があります。

一般的には毎月賃料の15％～22％程度の経費がかかると考えておきましょう。

北海道札幌市の人気地域であればワンルームの平均家賃が4.25万円ですから、約6300円～9350円×部屋数の金額がかかる見込みです。

空室状態が続けば支出の割合が増えますので、絶えず部屋が埋まっている状態にするための工夫が必要かもしれません。

収益不動産の選び方やポイント

せっかく賃貸用の物件を購入しても空室が続けば一向に売買や契約費用を回収することも、収益を得ることもできません。

常に部屋に借り手がつくためにはどうしたらいいのでしょうか。

まず物件の選び方ですが、自分が暮らしたいというよりも入居者に選んでもらいやすい物件はどんなものかという視点で選ぶことが大切です。

アパートやマンションであれば入居対象者に人気の物件とはどんなものかをリサーチすることが重要です。

単身かファミリーかによっても変わりますし、地域的に学生が多いのかサラリーマンが多いのかによっても人気物件の条件は変わります。

さらに例えば立地については北海道でも都心部であれば駅から徒歩10分以内など、公共交通機関までのアクセスの良さが重要視されますが、地方になればなるほど車移動が当たり前という地域が多いため、駅までのアクセスはあまり関係なかったりします。

こういった地域性も念頭に入れて物件選びをする必要があります。

また、せっかく入手するのであれば担保価値の高い物件が欲しいと考えがちですが、収益物件を購入する上では継続的に収益を得ることの方がより大切です。

例えば担保価値の観点からみると木造建築よりも鉄筋コンクリートの方がいいですが、立地が悪くとても入居者が集まりそうにない鉄筋コンクリートと、駅からのアクセスが良く継続的に入居が見込めそうな木造のアパートであれば、後者を選んだ方が収益の面では正しい選択と言えるでしょう。