収益物件の不良物件に気をつけよう

収益不動産を買うにあたり、一見利回りが良さそうな物件でも後々問題が出る場合があります。

そうすると結局、損を承知で売却することになる物件になってしまいます。

そのような不動産投資の失敗につながる不良物件とはどのようなものなのでしょうか？

まず物件の欠点にはリカバリーできる欠点とリカバリーできない欠点があります。

たとえば「外壁の塗装色」や「設備の古さ」などは後から変えることは可能です。

それに対して建物や立地、瑕疵はリカバリーしようがありません。

そこでこの３点について不良物件に当たらないかをチェックする必要があります。

以下で具体的に見ていきましょう。

建物は違法建築や既存不適格物件ではないか

まず、建物が違法建築物件や既存不適格物件にあたらないかを念入りにチェックしましょう。

建物に致命的な欠陥がある物件を購入した時点で、収益物件の運用には失敗しているといえます。

建築基準法に違反していたり、登記を行わずに増改築をしている物件には注意が必要です。

建築基準法違反で最も多いケースは、建ぺい率や容積率が基準をオーバーしている物件です。

それらの物件のほとんどが建築後に違法に増改築した物件です。

悪質な例ですと、新築時に建築確認を取得した後でその図面とは違う物件を建てたというケースもあります。

違法建築かを確認する方法としては、確認済証がきちんとあるかどうかを確認することです。

確認済証とは工事着手前にその計画が建築基準法に適合するかの審査をし内容確認された場合に発行されるもので、全ての物件にあるべき証明書です。

違法建築物件の場合、基本的に銀行融資が付きにくいため、高金利なノンバンクなどから融資を受ける必要も生じます。

一見利回りが高い物件でも高金利で融資を受ければ意味がありません。

また、売却時に買手が付きにくくなるという点も問題です。

既存不適格物件というのは容積率や建蔽率が現在適切ではない物件で、建設時には適法だったものが、法改正により不適格になったものです。

これは違法建築ではありませんので、銀行融資も受けられることが多いです。

「立地」の条件についてもしっかりチェックを

収益物件の購入にあたり、立地条件というのも重要な要素のひとつです。

なぜなら物件の運用で最大のリスクを考えた時にまず挙げられるのが空室の問題だからです。

入居者がいなければ、想定利回りがいくら高くても意味がありません。

特に日本は人口減少が今後も益々進むと予想され、人がまったく住まない地域も存在しつつあります。

そんな中、対象地域やエリアの今後の人口増減を考慮に入れる必要があります。

たとえば、広域エリアでみた場合、東京や名古屋や大阪の都市圏及び政令指定都市の周辺は人口が増えていきます。

ですが、それ以外の地域は人口が減っていく可能性が高いといえます。

そもそも人口が少ない、或いは大幅に減っていくエリアでの収益物件の取得は大きなリスクを伴います。

さらに同じエリア内でもピンポイントで絞り込んでいくことでリスク防止につなげることができます。

たとえば同じ北海道札幌市内でも、細かく見ていくと良い場所と悪い場所で差が生じます。

特に不動産というのは小さい範囲で特性が違うため、道路１本向かいであっても価値が変わってくることがあります。

従って地域の中でその物件がどのような場所に立ち、近隣と比べどうなのかという視点で見極めることが必要となってきます。

「瑕疵」（物件の欠点）には特に注意が必要

物件に「瑕疵」がないかも大切なポイントです。

賃貸物件ではその部屋で火事や、その他重要なアクシデントなど、ネガティブな履歴がある場合は、必ず入居者に対して告知する義務が生じます。

特に致命的な履歴を持つ物件では不動産価値が大きく減少します。

もし知らずに買ってしまえば、大変な損失を被ることになります。

物件購入時にはきちんと重要事項説明書を確認する必要があります。

まれに過去のアクシデントが知らされずに売買契約が行われてしまうケースもあります。

ひどい場合だと売主と仲介業者が意図的に隠したまま売りに出すという悪質な事例もあります。

そうならないためにも、できる限り自分でも地名や物件名でインターネット検索などをし、該当物件の悪い情報がないかを調べることは重要です。

但しアクシデントのあった物件でもその内容によって価値は変わってきます。

特に高齢者の独居の最期などに伴うものは時代を反映し多発しているせいか、少し賃料を下げることで入居者が決まりやすい傾向にあります。

収益不動産を購入するにあたり、不良物件を見極めるためのポイント３点について見てきました。

物件の欠点においてはリカバリーできる欠点とできない欠点があります。

ここに挙げた３つの欠点はリカバリーできない欠点であり、いずれも見逃してはいけない重要な要素といえるでしょう。

この３つの点に注意して収益不動産の購入を御検討ください。